Wiele osób w najbliższym czasie rozpocznie remont lokalu lub domu. Przybliżę, Wam z czym jako pośrednik nieruchomości, a zarazem inwestor musiałem się zmierzyć. Jakie prace można prowadzić bez urzędowych formalności? Niestety przepisy nie zawsze są jednoznaczne.

Kolejki w marketach budowlanych sugerują, że wiele osób pomimo niepewnej sytuacji gospodarczej i epidemii koronawirusa postanowiło zrobić mniejsze lub większe remonty.

Warto jednak wiedzieć, że obowiązujące przepisy w pewnych sytuacjach zobowiązują do zgłoszenia prowadzonych prac albo nawet uzyskania na nie pozwolenia. Niestety okazuje się, że pewne sytuacje są nie do końca jasne, a ustawodawca od lat nie próbuje temu zaradzić, ważną sprawą jest aby wiedzieć że remont to coś innego niż przebudowa i konserwacja

„Remont”. Według przepisów przez remont należy rozumieć „wykonywanie w istniejącym obiekcie budowlanym robót budowlanych polegających na odtworzeniu stanu pierwotnego, a niestanowiących bieżącej konserwacji, przy czym dopuszcza się stosowanie wyrobów budowlanych innych niż użyto w stanie pierwotnym”. Prawo budowlane niestety nie podaje definicji bieżącej konserwacji, co jest dość absurdalne. Prace polegające na bieżącej konserwacji nie mieszczą się w definicji remontu oraz przebudowy.

Przykładem bieżącej konserwacji może być np. malowanie ścian, wymiana paneli podłogowych a  przykładem remontu  będzie wymiana instalacji. Wymienione zostaną rury łazienkowe (bez istotnej zmiany ich przebiegu). Poważna ingerencja w jakąś instalację budynku lub jego konstrukcję stanowi już przebudowę. To ważna kwestia, ponieważ przebudowa co do zasady wymaga uzyskania pozwolenia budowlanego. W przypadku remontu często wymagane będzie zgłoszenie. Bieżącą konserwację można natomiast wykonywać bez urzędowych formalności. Od tej ogólnej zasady istnieje kilka ważnych wyjątków. Pozwolenia na budowę nie będzie wymagała przebudowa budynków mieszkalnych, która nie dotyczy przegród zewnętrznych oraz elementów konstrukcyjnych albo obejmuje wspomniane przegrody/elementy, ale nie powoduje zwiększenia obszaru oddziaływania domu jednorodzinnego.

Formalne obowiązki dotyczące remontów i przebudów dość często są zaniedbywane przez osoby prywatne. Wynika to nie tylko z nieświadomości prawnej. Problem stanowi również nie do końca jasna definicja remontu, przebudowy i konserwacji w przepisach prawa budowlanego. Brak precyzyjnych regulacji powoduje pewne kłopoty interpretacyjne i spory. Przykładem może być kwestia wymiany okien i drzwi.

Jakie prace remontowe w mieszkaniu nie wymagają pozwolenia

Prace remontowe wykonywane wewnątrz mieszkania, jeśli nie naruszają części wspólnych budynku, nie wymagają pozwolenia wspólnoty mieszkaniowej. Również roboty instalacyjne, jeżeli ograniczają się tylko do wymiany urządzeń końcowych (na przykład kuchenek, piecyków, grzejników, urządzeń sanitarnych lub wewnętrznych instalacji doprowadzających wodę), bez naruszania pionów mogą być wykonywane przez właściciela lokalu bez zgody pozostałych mieszkańców.

Nawet jeśli ktoś chce przy okazji remontu mieszkania zmienić układ pomieszczeń, wyburzyć niektóre ściany działowe i postawić je w innych miejscach albo w miejscu kuchni urządzić łazienkę, nie musi występować o taką zgodę, pod warunkiem że zmiany te nie będą ingerować w części wspólne budynku. Inaczej jest w wypadku mieszkania spółdzielczego, nawet własnościowego.

Żadnych formalności nie wymaga jedynie tak zwana bieżąca konserwacja – na przykład malowanie ścian, lakierowanie podłóg. Również prace, które polegają na remoncie (odtworzeniu pierwotnego stanu) mieszkania lub jego ulepszeniu nie wymagają zgłoszenia do urzędu.

Przemyślany plan remontu

Warto mieć przemyślany plan remontu bo  przestawienie ścian działowych może spowodować problemy. Przeprowadzona modernizacja też może się nie spodobać sąsiadom, jeśli na przykład za ścianą ich sypialni urządzisz łazienkę, która według pierwotnego projektu była w zupełnie innym miejscu. Gdyby hałas związany z korzystaniem z nowo urządzonej łazienki nadmiernie przeszkadzał sąsiadom, mogliby oni dochodzić przed sądem nawet przywrócenia poprzedniego układu pomieszczeń. Lepiej więc dobrze przemyśleć plan remontu, aby nie narobić kłopotu sobie i sąsiadom. Po uzyskaniu zgody czy to spółdzielni czy też wspólnoty, trzeba zachować zdrowy rozsądek związany z czasem remontu i to chodzi mi konkretnie o godziny pracy, oraz utrzymania w czystości części wspólnych, które prowadzą do remontowanego lokalu.

Jak uzyskać zgodę wspólnoty na przebudowę części wspólnych

Zgoda na przebudowę części wspólnych budynku wymaga podjęcia uchwały przez wspólnotę. Uchwały właścicieli lokali mogą być podejmowane nie tylko na zebraniu, ale także w drodze indywidualnego zbierania głosów.

Jak uzyskać zgodę spółdzielni

Jeśli masz spółdzielcze własnościowe prawo do lokalu, jego własność nadal przysługuje spółdzielni, a na lokalu ustanowione jest jedynie ograniczone prawo rzeczowe. Właściciel (spółdzielnia) ma decydujący głos co do możliwości przebudowy i lokalu, i części wspólnych. Zazwyczaj decyzję w tej sprawie podejmuje zarząd spółdzielni lub uprawniony kierownik działu administracji na podstawie obowiązujących regulaminów (uchwalanych przez walne zgromadzenie członków spółdzielni). Taka zgoda nie jest oczywiście potrzebna na wymianę wanny, parkietu czy położenie płytek w łazience.

W budynku spółdzielczym mogą się też znajdować mieszkania stanowiące odrębną własność. Jednak spółdzielnia z mocy prawa wykonuje zarząd nieruchomością wspólną, więc decyzje dotyczące części wspólnych w takim obiekcie również są podejmowane zazwyczaj na podstawie wewnętrznych regulaminów spółdzielni.

Formalności w przypadku remontu budynku

Natomiast remont budynku jako całości (na przykład wymianę pionów kanalizacyjnych, dachu, elewacji) trzeba zgłosić w starostwie powiatowym na 30 dni przed jego rozpoczęciem. Można do niego przystąpić po uzyskaniu tak zwanej milczącej zgody urzędu (brak sprzeciwu). Pozwolenie na budowę jest niezbędne, jeśli prace będą się wiązały z przebudową budynku, na przykład wykonaniem dodatkowych pionów wentylacyjnych, wykonaniem otworów w ścianach nośnych lub stropach. Wydaje je starosta. Aby uzyskać pozwolenie na budowę, trzeba mieć tytuł prawny do dysponowania nieruchomością na cele budowlane, którym jest odpowiednia uchwała wspólnoty lub zgoda spółdzielni. Ponadto potrzebny będzie projekt budowlany i ewentualnie pewne uzgodnienia (na przykład opinia techniczna).

Warto też wiedzieć, że gdy na danym obszarze nie ma obowiązującego planu miejscowego, to inwestor musi najpierw uzyskać decyzję o warunkach zabudowy. Tak więc czasem pozornie niewielka przebudowa mieszkania (budynku) może się okazać skomplikowaną pod względem formalnym inwestycją, co do której decyzje podejmuje wiele organów i instytucji.

Compare listings

Porównać