Jak kupić mieszkanie? Analiza kryteriów inwestycyjnych i błędów klientów

Jak kupić mieszkanie? Analiza kryteriów inwestycyjnych i błędów klientów

  • Obecnie klienci częściej wybierają mieszkania o mniejszym metrażu, gdyż ważniejsze są dla nich energooszczędne rozwiązania, dojazd i otoczenie.
  • W zaletach kupna mieszkania z rynku pierwotnego klienci wskazują trzy cechy: w mieszkaniu wszystko jest nowe, budynek nie wymaga remontów, a nabywca sam decyduje o  wystroju wnętrza.
  • Jeśli chcesz kupić mieszkanie od dewelopera, zrób to na etapie przedsprzedaży. Uzyskasz wtedy korzystniejszą cenę, formę płatności, układ mieszkania, metraż lub widok z okna.

Zdaniem deweloperów tym, co przede wszystkim zmieniło się w ostatnich latach, jest wzrost świadomości klientów ich firm. Dzięki powszechnemu dostępowi do informacji dziś mało kto przychodzi do biura dewelopera nieprzygotowany. Klienci mają o wiele większą wiedzę prawną, bywają na targach, dobrze znają oferty mieszkań, a pomimo to popełniają błędy w procesie zakupu. Zastanówmy się zatem, jak kupić mieszkanie, by sprawnie je wynająć i móc inwestować w kolejne nieruchomości.

Wymagania klientów zmieniają się i rosną. Nabywcy coraz większą wagę przykładają do jakości. Częściej niż kiedyś zdarza się, że są skłonni zdecydować się na mniejszy metraż czy zapłacić więcej za coś, co jest po prostu lepsze. Średnia powierzchnia mieszkań kupowanych na własne potrzeby zmniejszyła się, lecz konsumenci stawiają na jakość. Liczą się m.in. ekologiczne i energooszczędne rozwiązania, dojazd i otoczenie inwestycji. Klienci kupują najchętniej 3-pokojowe mieszkania, ale o metrażu od 45 do 70 mkw. Lokal musi być więc dobrze zaaranżowany, a przede wszystkim mieć salon połączony z aneksem kuchennym.

Jak kupić mieszkanie na własne potrzeby?

Przy tego typu zakupie kierujemy się różnymi kryteriami. Dla części z nas najważniejszym czynnikiem będzie lokalizacja. Natomiast dla innych nabywców to cena okaże się kluczowym kryterium. Rynek pierwotny daje nam to, czego nie może dać wtórny, czyli szeroko pojęty wybór. Oprócz wspomnianej lokalizacji może dotyczyć on tak ważnych kwestii, jak: strona świata, piętro, układ mieszkania, niższe koszty zakupu. Jak wynika z moich obserwacji, najwięcej osób w zaletach zakupu mieszkania z rynku pierwotnego wskazuje trzy cechy, które są niemal równie ważne:

■ w mieszkaniu wszystko jest nowe (39 proc.);

■ budynek nie wymaga remontów (28 proc.);

■ nabywca sam decyduje o  wystroju wnętrza (33 proc.).

Zaletami lokali od dewelopera są także: nowoczesna infrastruktura, estetyka budynków oraz niskie koszty użytkowania (związane głównie z brakiem funduszu remontowego).

Jak kupić mieszkanie pod wynajem?

Rada jest prosta – należy kierować się przede wszystkim Excelem. Przed podjęciem decyzji trzeba określić, co powinno być ważne dla inwestora i na co warto zwrócić uwagę przy zakupie lokalu na wynajem. Kiedy jest najlepszy moment na zakup nowego mieszkania z rynku pierwotnego? Jaki lokal najlepiej się wynajmie? Dlaczego ważny jest metraż? Z jakiego powodu kryteria zakupu nieruchomości pod wynajem są inne niż inwestycji służącej do zaspokojenia potrzeb mieszkaniowych nabywcy?

Załóżmy, że potencjalny klient sam szuka mieszkania na wynajem. Przeprowadził się do Krakowa i przegląda stronę z ofertami, szukając mieszkania dla siebie. Na co zwróci uwagę, oglądając ogłoszenia? Jakie kryteria wyboru będą dla niego najważniejsze?

W stolicy Małopolski jest kilka grup najemców. W zależności od tego, w którą z nich będziemy celować z naszą inwestycją, tam wybierzemy lokalizację. Pierwszym kryterium, które bierze pod uwagę grupa najemców, jest lokalizacja. Drugie to bliskość komunikacji. Trzecim jest cena. Mieszkanie musi być również czyste, schludne i  ładnie wykończone. Do głównych grup najemców możemy zaliczyć studentów, pracowników korporacji wysokiego i średniego szczebla, rodziny z dziećmi oraz przyjezdnych, którzy podjęli pracę w Krakowie.

Inwestowanie w  tego typu mieszkania rozpocząłem w  2009 r. Przy zakupie pierwszego, popełniłem wiele błędów, m.in.:

■ kupiłem pierwsze mieszkanie, jakie obejrzałem;

■ kupiłem je po cenie rynkowej;

■ nie wynegocjowałem korzystniejszej ceny;

■ nie miałem pomysłu, komu będę to mieszkanie wynajmować;

■ kupiłem lokal w całości za gotówkę;

■ mieszkanie, które kupiłem, było za duże.

Czynniki, jakie należy brać pod uwagę przy zakupie mieszkania na wynajem, to przede wszystkim:

■ cena;

■ metraż;

■ lokalizacja.

Rentowność zależna od lokalizacji?

Liczba rozpoczętych w  Krakowie inwestycji sprawia, że kupując kawalerkę o podobnym metrażu, ale w odległości np. 3 km od centrum, można za nią zapłacić aż o 50 tys. zł mniej, niż kupując tą zlokalizowaną niedaleko Rynku Głównego. Oczywistym jest, że mniej atrakcyjna lokalizacja oznacza, że czynsz najmu będzie niższy. Załóżmy, że odstępne dla właściciela wyniesie 1400 zł miesięcznie plus opłaty do wspólnoty, a te będą tej samej wysokości. Przeliczmy to.

Rentowność kawalerki w centrum:

1800 x 11/250 tys. 100 proc. = 7,9 proc.

Rentowność kawalerki poza centrum:

1400 x 11/200 tys. 100 proc. = 7,7 proc.

Powyższe obliczenia pokazują, że nawet jeśli wynajmiemy swój lokal aż o 29 proc. taniej, to i tak otrzymamy porównywalną stopę zwrotu z inwestycji. Należy zwrócić uwagę, że bez względu na stopę zwrotu pozostały jeszcze środki do przeznaczenia na zakup kolejnego mieszkania.

Dlatego warto pamiętać, że kierując się tylko lokalizacją, możemy sporo przepłacić za nieruchomość. Trzeba pamiętać, że osoby szukające mieszkania na wynajem sortują ogłoszenia najczęściej po cenie. Dlatego, jeżeli mamy do wyboru dwa mieszkania w podobnej lokalizacji — jedno np. przy AGH, a  drugie w odległości np. 700 m od budynku uczelni, ale tańsze o kilkadziesiąt tysięcy złotych — to warto kupić  to  tańsze. W powyższych obliczeniach celowo nie uwzględniono jednego miesiąca, dlatego, że jest to czasem okres przeznaczony na znalezienie najemcy.

Kolejną ważną cechą mieszkania na wynajem są stałe koszty utrzymania, na które składa się czynsz oraz rodzaj ogrzewania. Najemcy boją się ogrzewania na prąd, co jest zrozumiałe, bo taki system grzewczy jest dużo droższy. Skoro najemcy go nie lubią, ty też takiego nie kupuj.

Jak kupić mieszkanie i przyciągnąć uwagę najemcy?

 W  pierwszej kolejności sprawdź, za ile wynajmiesz dane mieszkanie. Można to zrobić w  bardzo prosty sposób — poprzez zamieszczenie ogłoszenia testowego. Co to oznacza? Promujemy na portalu z  nieruchomościami ogłoszenie, które będzie opisywało dokładnie takie mieszkanie, jakie chcemy wynajmować. W  ofercie trzeba podać liczbę pokoi, cenę najmu, koszty dodatkowe, kaucję oraz zdjęcia. Następnie czekamy na odzew. Jeżeli np. w ogłoszeniu określimy cenę za wynajem na poziomie 1600 zł i nikt nie dzwoni przez tydzień, to znaczy, że jest bardzo małe prawdopodobieństwo, że w  takiej cenie uda się wynająć. Ale jeżeli po dodaniu ogłoszenia, telefony się urywają,  to śmiało można przyjąć, że nie będzie problemu ze znalezieniem najemcy. A co zrobić, jeśli ktoś zadzwoni w odpowiedzi na ogłoszenie? Nie odbierać telefonu? Przecież to mieszkanie de facto nie istnieje. Po prostu trzeba wówczas rozmówcę przeprosić i  powiedzieć mu, że ogłoszenie jest nieaktualne.

Stwórz docelową listę najemców

Jeżeli planujemy wynajmować osobom młodym, które dopiero wchodzą na rynek pracy, to dla nich najlepsze będzie jak najmniejsze mieszkanie i bardzo tanie w utrzymaniu. Z kolei, jeśli docelowym wynajmującym będą studenci, to warto mieć w lokalu jak najwięcej pokoi. Natomiast w przypadku, gdy najemcą jest rodzina, należy pomyśleć o  mieszkaniu co najmniej 2–3-pokojowym.

Na jakim etapie budowy podjąć decyzję o zakupie od dewelopera?

Najlepszą formą zakupu u  dewelopera jest przedsprzedaż, tzw. dziura w  ziemi, ponieważ w  tym czasie ceny są najniższe. Kupno na tym etapie daje nam duży wybór, na który składają się: lepsza cena, forma płatności, układ mieszkania, metraż czy też widok z okna. W miarę postępu prac budowlanych cena za metr idzie w  górę. W  następnej kolejności są niższe koszty zakupu (przy zakupie nie płaci podatku PCC w wysokości 2 proc. wartości mieszkania). Wszystkie instalacje w lokalu są nowe, więc mamy pewność, że posłużą jeszcze długie lata. Inwestora nie czekają w  najbliższej przyszłości jakieś niespodziewane wydatki. Może wykończyć takie mieszkanie zgodnie z kryteriami, którymi kierują się docelowi najemcy.

Czy kupując mieszkanie na wynajem, należy kierować się swoimi potrzebami?

Każdy właściciel chciałby, aby najemcom dobrze się żyło w jego mieszkaniu. Ale czy uważa, że dopłacą do czynszu za to, aby okna wychodziły na las, a  nie na ulicę? Widok nie ma większego znaczenia. Istotne są materiały, jakich właściciel użyje do wykańczania mieszkania oraz to, w  którą grupę najemców celuje. Inne wykończenie będzie najlepsze dla studenta, a inne dla menadżera. Zastosowane materiały i sprzęty muszą być solidne, żeby właściciel nie musiał ich od razu wymieniać. Pamiętajmy także, że o tym, jak kupić mieszkanie pod wynajem, nie powinny decydować emocje, tylko czysty rachunek zysków. Excel zawsze prawdę powie.

Czy metraż mieszkania ma znaczenie?

Jeżeli do wyboru są dwie kawalerki: jedna o powierzchni 25 mkw., a druga o metrażu 30  mkw., to która będzie lepsza? Przede wszystkim ważna jest cena zakupu. Im niższa, tym lepiej. Dlaczego? Dla najemcy nie będzie miało znaczenia, że kawalerka jest o 5 mkw. mniejsza., a przy 30 mkw. będzie musiał płacić do wspólnoty co miesiąc o 50–100 zł więcej. Tym samym od wielkości ważniejsza jest funkcjonalność danego mieszkania. Zamiast kupować kawalerkę o pow. 30 mkw., lepiej kupić taką, która ma 25 mkw. Jeżeli chcemy inwestować w mieszkania 2-pokojowe, to bardziej opłaca się, kupić takie, które ma powierzchnię 35 mkw., zamiast większego, np. 50-metrowego.

Rady dla kupujących mieszkania pod wynajem

1. Mierz siły na zamiary, przy zakupie kieruj się Exelem, nie emocjami.

2. Mając do wyboru dwa podobne mieszkania, kup to, które jest tańsze w utrzymaniu.

3. Kupuj mieszkania na etapie „dziury w ziemi”.

4. Dobieraj lokalizację w przemyślany sposób.

5. Sprawdź, za ile wynajmiesz dane mieszkanie.

6. Stwórz swoją docelową listę najemców.

7. Mieszkanie wykończ pod najemcę, nie pod siebie.

8. Mieszkanie kupuj dla najemcy, nie dla swojej rodziny.

Dołącz do dyskusji

Compare listings

Porównać